Ипотека без подтверждения дохода

Можно ли взять ипотеку без официального трудоустройства? Оформление ипотечного кредита всегда связано с определенными трудностями. Банки, не желающие рисковать своими средствами под долгосрочные кредитные обязательства, стремятся заручиться максимально возможной гарантией платежеспособности клиента. Для этого собирают множество информации о заёмщике, сведения об источнике дохода и его размере. Подобная политика создает трудности при оформлении ипотечного кредита для тех, кто не имеет официальной работы или не может подтвердить размер ежемесячного дохода. Тем не менее, даже для таких клиентов не закрыта возможность в приобретении недвижимости в кредит.

Требования к заемщику

В практике работы банков по ипотечному кредитованию давно выработана схема «стандартных» требований, предъявляемых к заемщику, которая позволяет отсеять на первоначальном этапе, до заключения договора ипотечного кредитования, большое количество лиц, чья благонадежность и платежеспособность вызывают сомнения.

Основными требованиями к заёмщику являются:

• Гражданство РФ;
• Регистрация по месту нахождения кредитного учреждения;
• Наличие постоянной работы (преимущество отдается работающим по найму);
• Трудовой стаж не менее 1 года;
• Наличие высшего или среднего специального образования, высокооплачиваемой рабочей специальности;
• Наличие собственных средств, достаточных для внесения первоначального взноса (от 10 до 20% от суммы кредита);
• Возраст (обычно с 21 до 50 лет);
• Готовность понести расходы по страхованию объекта ипотеки.

Из представленного перечня следует, что работа, как источник дохода, является одним из важных условий кредитования. Многие банки с большой неохотой одобряют кредиты заёмщикам, зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, без предоставления справок из налоговых органов за последние 3 — 5 лет, подтверждающих стабильность коммерческой деятельности клиента. Совсем плохо обстоят дела для вольнонаёмных рабочих или рантье (живущие за счёт вкладов), получающих неподтвержденные документально доходы. Для этой категории потенциальных претендентов на оформление ипотеки приходится изыскивать способы, которые убедили бы банк в их платежеспособности.

Не смотря на довольно однотипную кредитную политику, проводимую банками в сфере ипотечного кредитования, некоторые кредитные учреждения, на свой страх и риск проводят рискованную политику, направленную на расширение клиентуры. Поэтому, идут на выдачу денег лицам, не полностью отвечающим стандартным требованиям. Платой за риск выступают повышенные кредитные ставки и более жесткие условия возврата средств.

Заемщику, испытывающему сложности в подтверждении уровня своих доходов, в первую очередь следует обратить внимание именно на некрупные региональные или ведомственные банки, не тратя время на попытки оформить ипотеку в крупных банках-лидерах, таких как «Сбербанк» РФ, «ВТБ-24», «Альфа-Банк».

Большинство заявок на ипотечное кредитование обрабатывается компьютером. Об индивидуальном подходе речь не идет. Необходимо искать банк, в котором с клиентом будут лично обсуждать возможность предоставления кредита и оговаривать все условия.

Как подтвердить платежеспособность

Легальными способами подтверждения платежеспособности являются не только справка о зарплате, выдаваемая по заявлению работника бухгалтерией предприятия, но и сведения из налоговых органов о сумме дохода налогоплательщика, с которой производилось исчисление налогов. Этой формой подтверждения доходов пользуются ИП и законопослушные вольнонаёмные рабочие, уплачивающие налоги.

Кроме указанных способов уверить банк в своей платежеспособности можно ещё представить:

• Договоры сдачи в аренду или в наем принадлежащей заемщику недвижимости, с указанием размера арендной платы;
• Гражданско-правовые договоры с платежными документами, подтверждающими факт оплаты за выполненные работы;
• Выписки с лицевых счетов в банке, подтверждающих факт получения дивидендов от размещенных в нем средств или социальных выплат;
• Выписку из брокерского счета – для игроков на фондовых биржах;
• Сведения о наличии дохода от ценных бумаг;
• Расписки о получении средств.

Ценность указанных документов не равнозначна. Если доля выплат по ипотеке не будет превышать 40% от совокупного подтвержденного дохода, банк с рискованной кредитной политикой может пойти на предоставление ипотечного займа.

Оплата первоначального взноса

Первоначальный взнос – своеобразное подтверждение того, что потенциальный заемщик умеет распоряжаться денежными средствами и у него хватило умения на то, чтобы скопить необходимую денежную сумму. Чем больше средств заёмщик будет готов внести в качестве первого взноса в счет оплаты недвижимости, тем выше вероятность одобрения ипотеки банком.

Вероятность ободрения кредита напрямую зависит от размера первоначального взноса:

• 10 — 20% — стандартные требования, вероятность одобрения минимальная;
• 50% — готовность банка к диалогу и обсуждению условий, вероятность одобрения кредита 50/50%;
• 75% — вероятность одобрения пропорциональна проценту внесенных средств. На официальное трудоустройство обращают минимум внимания.

Привлечение созаемщиков и поручителей

Институт поручительства при оформлении займов и кредитов основательно пошатнули 90-е годы прошлого столетия и последующие финансовые кризисы, которые в одночасье сделали заемщиков неплатежеспособными и переложили бремя оплаты их долгов на поручителей. Поэтому, в настоящее время очень сложно найти физическое или юридическое лицо, готовое безвозмездно выступить поручителем.

Несколько проще обстоят дела с созаемщиками. Обычно ими вступают супруги или родители основного заемщика. В этом случае банк учитывает совокупный доход всех лиц, которые включаются в договор ипотечного кредитования в качестве поручителей или созаемщиков. Доход должен составлять не менее 50% от суммы кредита.

Мало найти поручителя, готового помочь в оформлении ипотеки, ещё и необходимо чтобы он отвечал почти тем же требованиям, что и сам заемщик:

• Работал или имел подтвержденный источник получения доходов;
• Прописан в том же городе;
• Не имел судимости за экономические преступления;
• Имел безукоризненную кредитную историю;
• Не имел на иждивении нетрудоспособных родителей, супругов или более 2-х несовершеннолетних детей.

Предоставление залога

Предоставление высоколиквидного залога значительно повышает шанс одобрения кредита. Хотя, ипотечная квартира сама по себе является залоговой, в случае неисполнения обязательств заемщиком — банк просто продает ее и возвращает свои средства.

Залогом может быть:

• Коммерческая или нежилая недвижимость;
• Автотранспорт;
• Земельные участки, предназначенные для ИЖС;
• Акции или ценные бумаги;
• Украшения или монеты из драгоценных металлов, произведения искусства, имеющие высокую художественную ценность.

В таком случае, если клиент предоставляет залоговое имущество примерно равное сумме ипотеки, то вероятность одобрения кредита банком значительно возрастает.

Чем выше стоимость залога – тем выше вероятность предоставления займа.

Способов, попробовать договориться с банком об ипотечном кредитовании много, но ни один из них не является гарантией одобрения. Все зависит от кредитной политики конкретного банка.