Для большого числа россиян ипотечное кредитование – единственный шанс улучшить свои жилищные условия. Несмотря на то, что в залоге у кредитора на весь срок действия кредитного договора остается приобретённое имущество, которое он может реализовать в случае прекращения выплат по кредиту, банки не спешат одобрять ипотечные кредиты. Более того, к таким клиентам предъявляют гораздо более жесткие требования, чем к заёмщикам, решившим оформить потребительский кредит. Далее, будем разбираться почему в «Сбербанке» отказывают в оформлении ипотеки? С чем связано одобрение кандидатуры потенциального заемщика на получение кредита для покупки жилья?
Содержание
Характеристики заемщика, влияющие на принятие решения
Нередко бывает, что одному работнику предприятия одобряют кредит на покупку жилья, а другому, занимающему равнозначную должность и получающую почти такую же зарплату, не удается добиться одобрения ни в одном банке. В чем кроется причина предвзятого отношения работников кредитного отдела банка?
Принятие решения о выдаче кредита принимается не одним офисным менеджером, с которым потенциальный заемщик беседует, по просьбе которого заполняет анкету и оставляет свой снимок на вебкамеру. Все действия сотрудника банка направлены на сбор максимально полной и достоверной информации о клиенте, которая поможет сотрудникам службы безопасности установить достоверность сообщенных данных, а автоматической системе «просчитать» надежность потенциального заемщика, начислив ему определенное количество баллов.
Что же влияет на оценку заемщика? Основные причины:
- Испорченная кредитная история;
- Отсутствие постоянной работы;
- Низкая заработная плата;
- Невозможность документально подтвердить уровень дохода;
- Возраст моложе 21 года или старше 50 — 55 лет;
- Отсутствие гражданства РФ;
- Отсутствие постоянной регистрации в месте расположения кредитного учреждения;
- Наличие непогашенных кредитов или займов, так же, как и большое количество кредитных карточек, оформленных в различных банках;
- Профессия, относящаяся к категории высокого риска;
- Семейное положение (больше двух несовершеннолетних детей в семье, нетрудоспособный супруг, дети или родители на иждивении).
Все собранные при заполнении анкеты данные и результаты беседы вводятся в компьютер, в котором установлена программа оценки потенциального заемщика по одной из двух шкал:
- Социодемографического скоринга (начисляются баллы от 0 до 1 200);
- FICO на основе анализа кредитной истории заемщика (начисляются баллы от 300 до 850).
Потенциальный заемщик может иметь высокий скоринговый балл, но, в то же время, являться неплательщиком по ранее оформленным кредитам. Это тоже послужит основанием в отказе оформления ипотечного кредита.
Перечисленные характеристики являются индивидуальными и относятся к личности и социальному статусу потенциального заемщика. Однако, не только они влияют на решение банка. Немаловажную роль имеют характеристики недвижимости, которую планируют приобрести с использованием ипотечного кредита.
Характеристики жилой недвижимости
Основной особенностью ипотечного кредитования является его залоговая сторона. В качестве залога, гарантирующего банк от потери выданных в качестве займа средств, всегда выступает приобретаемое имущество (квартира, дом, участок земли со строением).
Изучая кредитную историю и проводя социодемографический скрининг потенциального заемщика, банк оценивает его платежеспособность. При определенных условиях (внесение большей части стоимости квартиры наличными) или гарантии надежных, с точки зрения банка, поручителей, могут отодвинуть на второй план некоторые пункты, по оценке клиента.
Совсем иначе влияют характеристики приобретаемого объекта, основным требованием к которому со стороны банка является высокая ликвидность. А для этого:
- Дом не должен быт деревянным (щитовым, временным, насыпным);
- В конструкции дома должны отсутствовать деревянные перекрытия и межкомнатные перегородки;
- Помещение должно иметь изолированную кухню и санузел;
- Не допускается размещение санузла вне помещения квартиры (дома);
- Все ранее произведенные изменения планировки квартиры должны быть узаконены в БТИ;
- Дом, в котором находится квартира, не должен являться объектом культурного наследия или памятником архитектуры;
- Возраст дома — имеет существенное значение. Чем ниже процент износа, тем выше шансы на продажу квартиры в нем;
- У покупаемой квартиры не должно быть никаких обременений, зарегистрированных в ЕГРН (Росреестре).
Отказ по причине проверки службы безопасности
- Служба безопасности банка имеет довольно широкие возможности по доступу информации по базам данных клиентов, ранее пытавшихся оформить кредиты, в процессе проверки предоставленных данных у которых были выявлены недостоверные факты, подделка документов или сокрытие определенных фактов биографии;
- Не могут претендовать на получение ипотечного кредита лица, ранее осужденные за уголовные преступления имущественного характера. Не имеет значения, что судимость снята или погашена. Банки не рискуют вступать в договорные отношения с такими клиентами;
- Отклонение заявки может заключаться в предоставлении полностью фальшивых документов, например, приобретенной справки 2-НДФЛ или внесении исправлений в документы. Не всем известно, что как бы тщательно не вносились изменения, добиться полной идентичности краски чернил или состава бумаги не удается никогда. Достаточно поместить такой документ под УФ-лампу, и все проявится голубым или розовым цветом;
- Отказ заемщика от подписания договора индивидуального страхования в рекомендованной банком страховой компании. Многие претенденты на ипотечный кредит знакомы с судебными решениями, в которых заёмщики успешно оспаривали незаконность обязательного страхования при оформлении кредита. Однако, если заёмщик умный, то вступать в споры на стадии оформления договора и указывать работникам банка на незаконность их действий не следует. Достаточно дождаться перечисления кредитных средств на счет, и только после этого идти в суд и оспаривать незаконность навязанного страхования.
Список факторов, по которым банк может отказать в оформлении ипотечного кредита, достаточно велик, поэтому следует внимательно отнестись к своему финансовому положению и перед походом в банк максимально закрыть все долговые обязательства.
